Een analyse van de vastgoedmarkt en de leefkwaliteit in de stad Mechelen.

Mechelen is de tweede grootste stad van de provincie Antwerpen. Ze is gelegen in het zuiden van deze provincie, op de invalswegen naar andere grote steden zoals Antwerpen, Leuven en Brussel. Ook provinciesteden zoals Lier, Aarschot en Herentals zijn vlot bereikbaar vanuit Mechelen. Die ligging maakte Mechelen altijd al populair bij pendelaars. De laatste tien jaar heeft Mechelen echter ook meer eigen troeven ontwikkeld om nieuwe bewoners aan te trekken.

Steeds meer jonge gezinnen kiezen voor de stad en de bevolking groeit jaarlijks. In 2016 telde Mechelen 84.386 inwoners. Mechelen omvat vijf kleinere deelgemeenten: Heffen, Hombeek, Leest, Muizen en Walem.

Typisch Mechelen en z'n regio

De stad van de maneblussers, zo genoemd naar een eeuwenoude stadslegende, biedt bezoekers de keuze uit een rijk gevuld historisch patrimonium, een mooie groene rand en een hedendaags cultureel en ontspanningsaanbod. Het hele aanbod hier bespreken zou ons te ver leiden, maar laten we enkele van de belangrijkste attracties toch opsommen:

1. Het Vrijbroekpark / Tivolipark aan de rand van de stad is een ideale plek om te wandelen en te fietsen midden in een natuurlijke en rustgevende omgeving.

2. Het Mechels Broek is een groot natuurgebied aan de oostzijde van de stad. 100 hectare nat grasland, beschermd door Natuurpunt en gratis te bezoeken (op afspraak).

3. Het historische centrum met onder meer de Sint-Romboutskathedraal, de voormalige paleizen van Margareta van Oostenrijk en Margareta van York, het paleis van de Grote Raad…

4. Kazerne Dossin is een indrukwekkend gebouw van de voormalige Vlaamse bouwmeester bOb Van Reeth en fungeert als een museum, memoriaal en documentatiecentrum over de holocaust en mensenrechten.

5. Het Groot Begijnhof in de binnenstad heeft een uniek karakter dankzij z'n ontstaansgeschiedenis. Het heeft een plaats gekregen op de Unesco-lijst van werelderfgoed.

Bevolkingsevolutie en leefkwaliteit

Mechelen ziet z'n bevolkingsaantal jaar na jaar stijgen. Van 1990 tot 2016 kwamen er bijna 10.000 nieuwe inwoners zich in de stad vestigen. Veel van die nieuwe inwoners zijn jonge singles en jonge gezinnen.

Mechelen is daardoor ook een jonge stad, met een relatief klein aandeel 65-plussers, 17% van de Mechelaars is ouder dan 65, in heel Vlaanderen is dat 20%. Mensen met een buitenlandse nationaliteit vormen een belangrijke groep in Mechelen, ze maken 10% van de totale bevolking uit.

Mechelen heeft meer dan kleine gemeenten in Vlaanderen te maken met criminaliteit. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de diefstalstatistieken. Per 1000 inwoners van Mechelen werd er in 2014 door 36 mensen aangifte gedaan van een diefstal. In heel Vlaanderen werden voor die periode slechts 29 aangiften van diefstal gedaan per 1000 inwoners.

Op het vlak van cultuur en ontspanning heeft Mechelen een erg divers aanbod. Belangrijke trekpleisters zijn bijvoorbeeld het Speelgoedmuseum, Technopolis met z'n interactieve exposities over wetenschap en technologie, het bioscoopcomplex Utopolis en de Nekkerhal met z'n beurzen en festivals. Kunstencentrum nOna en theatergezelschap 't Arsenaal vervolledigen het culturele aanbod samen met het erg actieve Cultuurcentrum Mechelen.

De woningmarkt in Mechelen

Net als de stad zelf is ook de woningmarkt in Mechelen de laatste tien jaar sterk geëvolueerd. De stad die vroeger een goedkoop imago had wat betreft z'n aanbod in huizen en appartementen droeg ook een nogal negatief imago mee op andere gebieden. De verwaarlozing en het gebrek aan properheid, de verarmende bevolking, de hoge werkloosheid, leeglopende winkelstraten en een gebrek aan parkeerruimte waren belangrijke problemen waar de stad mee werd geconfronteerd.

Een stad in verandering

Er waait echter al langer een nieuwe wind in Mechelen en problemen werden stuk voor stuk aangepakt met acties op lange termijn.

We interviewden voor dit artikel Ine Vermeeren en Steven Van den Eynde van respectievelijk vastgoedkantoor domoXim en Immo Vercammen. Beide geïnterviewden zijn trots op de prestaties van de huidige burgemeester.

Zoals Ine Vermeeren van Domoxim het verwoordt: "Los van ieders politiek gedachtegoed, heeft hij inderdaad heel wat verbeterd. De laatste tien jaren zijn bijna alle negatieve punten omgebogen in sterke punten. Straten werden heraangelegd, parkings bijgebouwd, randparkings aangelegd, winkelstraten aantrekkelijker gemaakt en de verkeerssituatie werd grondig aangepakt."

De gevolgen voor de woningmarkt laten zich merken. "Veel jongeren komen in Mechelen wonen en kopen er vastgoed. De combinatie van een stad die uitstraling krijgt en de goede ligging zijn voor deze generatie absolute troeven."

Steven van den Eynde van Immo Vercammen merkt op. "Naast de uitstekende socio-economische ligging, veel lokale werkgelegenheid en een goede verbinding naar veel andere steden is Mechelen zelf de laatste tien jaar ook uitgegroeid tot een bruisende en veilige stad."

Maar wat betekent dat concreet voor de markt van huur- en koopwoningen in het Mechelse?

De economische kerncijfers van Mechelen

Mechelen is een gemeente waar het economisch relatief goed gaat, al kent ze wel de typische problemen die de meeste Vlaamse steden kenmerken. Zo lag de werkloosheidsgraad er voor het jaar 2016 op 9,6% terwijl deze in Vlaanderen gemiddeld 7,5% bedroeg voor deze periode.

Met een gemiddeld inkomen van 18.633 euro per jaar (statistieken uit 2014) ligt Mechelen bijna exact op het Vlaamse inkomensgemiddelde. De lokale economie creëert veel nieuwe jobs, onder meer dankzij de aanwezigheid van een aantal grote en bekende bedrijven zoals Telenet, Sanoma Media of brouwerij Alken-Maes.

Huurwoningen

Volgens de statistieken, is in Mechelen de gemiddelde huurprijs van een huis 865 euro en de gemiddelde huurprijs van een appartement bedraagt 699 euro. Daarmee is Mechelen nog duidelijk goedkoper dan bijvoorbeeld de noordelijke rand rond Antwerpen of Brussel. Mechelen en z'n deelgemeenten zijn ook nog steeds (licht) goedkoper dan de directe buurgemeenten.

Volgens makelaar Domoxim staat op de Mechelse huurmarkt echter veel druk. "Er is vooral een grote vraag naar relatief goedkope appartementen in de prijsklasse tussen 400 en 600 euro. Die huurprijzen motiveren de eigenaars niet echt om te renoveren. In de hogere huurmarkt is er meer leegstand omdat deze huurders het budget benaderen waarmee ze een hypotheek kunnen aangaan en dus kopen."

Koopwoningen

We zien we dat Mechelen één van de goedkoopste Vlaamse grootsteden is om een woning te kopen. De prijzen liggen er lager dan in Antwerpen en Brussel, maar ook lager dan in Gent, Brugge of Leuven.

Gemiddeld betaal je in Mechelen 255.000 euro voor een koopwoning (exclusief villa's) en 240.000 euro voor een appartement. Voor bouwgrond betaal je in Mechelen en z'n deelgemeenten gemiddeld 259 euro per vierkante meter.

Gemiddelden zeggen natuurlijk niet zo veel en daarom vroegen we onze geïnterviewden welke volgens hen de belangrijkste trends en kenmerken van de Mechelse koopmarkt zijn.

Volgens Ine Vermeeren van vastgoedkantoor Domoxim zijn er in Mechelen, zoals in de meeste steden meer appartementen te vinden dan huizen. "Appartementen zijn ook betaalbaarder dan de klassieke herenhuizen die zeer mooi zijn, maar ook erg groot en met veel renovatiekosten."

De verkooprijzen zitten in elk geval jaar na jaar in stijgende lijn, hoewel er de laatste jaren volgens Domoxim een vertraging merkbaar is. "De markt heeft wel een enorme boost gekregen de laatste 10 jaar. Mechelen is niet meer goedkoop te noemen, vooral nieuwbouwappartementen beginnen de prijzen uit het Leuvense te benaderen."

"De markt heeft wel een enorme boost gekregen de laatste 10 jaar. Mechelen is niet meer goedkoop te noemen, vooral nieuwbouwappartementen beginnen de prijzen uit het Leuvense te benaderen." 

– Ine Vermeeren, Domoxim.

Besparen door in de rand te kopen

Steven van den Eynde van Immo Vercammen merkt dezelfde trends op. Hij raadt mensen die in Mechelen werken en het niet erg vinden om 10 minuten extra met de auto te rijden dan ook aan om iets verder van de Mechelse rand te kopen, weg van de drukke verkeersaders. De prijzen dalen dan al snel met 10% of meer waardoor het prijsverschil voor een gelijkaardige grond gemakkelijk kan oplopen tot 20.000 euro of tot enkele tienduizenden euro's voor een koopwoning.

"Zelfs over de fysieke grens van aantrekkelijke gemeentes als Keerbergen, Sint-Katelijne-Waver en Bonheiden betaal je soms 10% minder voor een woning hoewel ze slechts 200 meter van het grondgebied van een aanpalende gemeente ligt," zo verklaart Steven.

Basiswoningen tot 250.000 euro zijn in Mechelen wat te hoog geprijsd. "Er is een grote vraag naar, zowel bij happy singles als gescheiden alleenstaanden en traditionele jonge starters. Heb je een budget van meer dan 400.000 euro dan kun je veel meer waar voor je geld krijgen omdat de gemiddelde koper rond Mechelen stokt op 350.000 tot 375.000 euro."

"Op winkelgebied kan inderdaad nog een tandje worden bijgestoken," zo bevestigt Steven van Immo Vercammen. "Er is echter al veel gebeurd en door volgehouden acties zal ook hier nog wel verbetering in komen."

De herwaardering van de stationsbuurt en z'n directe omgeving zijn alvast hoopgevend voor de toekomst van het Mechelse stadscentrum. "Dat wordt een schitterende stadsbuurt met goede bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, veel groen en het volledig in de wijk geïntegreerde kanaal. Een buurt met vastgoedtoekomst,".

"Zelfs over de fysieke grens van aantrekkelijke gemeentes als Keerbergen, Sint-Katelijne-Waver en Bonheiden betaal je soms 10% minder voor een woning hoewel ze slechts 200 meter van het grondgebied van een aanpalende gemeente ligt" 

– Steven van den Eynde, Immo Vercammen.

Conclusie

Zoals hierboven uiteengezet is het duidelijk dat het gemeentebestuur van Mechelen volgens lokale vastgoedmakelaars sterk heeft ingezet op het vernieuwen en renoveren van de stad, dit om de regio hip en aantrekkelijk te maken. Daarnaast speelt de toegankelijkheid, werkgelegenheid en vlotte verbinding met Antwerpen een belangrijke factor.

Gezien de uitgebreide regio en de verschillende opportuniteiten die er te vinden zijn in de omgeving, is het aangeraden om even te overwegen om beroep te doen op de lokale expertise van de vastgoedmakelaar. Het is waarschijnlijk de beste manier om deze omgeving en vastgoed opportuniteiten te ontdekken.

Wenst u meer informatie over de gemeente Mechelen of over het woningaanbod in deze gemeente? Aarzel dan niet om uw erkende vastgoedmakelaar te contacteren. Hierbij een overzicht van vastgoedmakelaars in de omgeving van Mechelen.

Om de groei van domoXim te ondersteunen, en om u een nog betere service te kunnen verlenen, verhuizen we binnenkort het kantoor in het centrum van Sterrebeek naar een nieuwe locatie.

 Via onze site en Facebook brengen we u zeker tijdig op de hoogte van de voorlopig geheime locatie!

Op dit moment kan u ons domoXim-team steeds bereiken in de volgende kantoren

  1. Mechelsesteenweg 217 te Sterrebeek
  2. Leuvensesteenweg 215 te Boortmeerbeek
  3. Bruul 79 te Mechelen
 

of natuurlijk via mail info@domoxim.com of 015/20.36.00!

 

Tot binnenkort,

 

Ine Kelly Nathalie Stephanie Rachel Wout Walter

 

Ook domoXim Vastgoed neemt deel aan ‘Vlajo Ondernemers voor de Klas’, het grootste onderwijsproject tussen scholen en bedrijven in Vlaanderen, georganiseerd door Vlaamse Jonge Ondernemingen vzw (Vlajo), in samenwerking onder andere JCI Vlaanderen en @jcileuven.

Tijdens een interactieve sessie zal Walter Vermeeren in het Busleyden Atheneum Campus Stassart te Mechelen vertellen over zijn ervaringen. Voor domoXim de ultieme kans om de werknemers van de toekomst beter te leren kennen. En de jongeren kunnen zich zo een accuraat beeld vormen van wat ondernemen en het bedrijfsleven juist inhoudt. Door onze deelname hopen we ondernemingszin bij jongeren te stimuleren en hen warm te maken om een eigen onderneming op te starten of het bedrijfsleven in te stappen.

Wenst u meer informatie over Vlajo Ondernemers voor de Klas, surf naar www.vlajo-ovk.be

Alle vastgoedprimeurs op Immoscoop

maandag, 12 september 2016 13:13

 

Vandaag was domoXim Vastgoed aanwezig op de stuurgroep van Immoscoop in Leuven

We zijn dan ook blij om mee te delen dat veel vastgoedmakelaars uit de regio de handen in elkaar slaan en de het nieuwe IMMOSCOOP-platform mee gaan ondersteunen. 

Als klant kan u nu alle vastgoedprimeurs als eerste vinden op deze gloednieuwe site.

Surf dus vandaag nog naar www.immoscoop.be

 

UITNODIGING 27 SEPTEMBER 2016

Persoonlijke uitnodiging van domoXim Vastgoed & Beheer

Vandaag investeren in vastgoed, of toch niet? 

In de reeks informatieve seminaries rond vastgoed zijn we aan onze volgende editie in Boortmeerbeek toe.

U investeerde in vastgoed of u overweegt dit?
U wil echte tips rond rendementen van vastgoed?
U wil meer inzicht rond de “gemeenschappelijke delen” bij de investering in een appartement?

Dan is deze avond, met zeer gespecialiseerde sprekers, en met volgende agenda ideaal voor u.

19.00 Ontvangst 

19.30 Welkom door ir. Walter Vermeeren, bestuurder bij domoXim Vastgoed & Beheer

19.35 Wat betekenen de rendementen bij vastgoedinvesteringen nu echt?
Noël Coessens, zaakvoerder van Anaplasis bvba

20.05 Kleur in ons leven of in ons bedrijf? Of in ons vastgoed? Caroline De Cock, zaakvoerder van Indigo Styling, Kleur Stijl en Imago Coach

20.20 De rol van de syndicus praktisch uitgelegd, zonder verrassingen! 
Luc Vander Meeren, mede-oprichter van Syncura.

20.50 Vraagstelling en receptie


Bent u er ook bij op dinsdag 27 september 2016?

Graag een seintje vóór 20 september

- via email info@domoXim.be

- of per telefoon op 015/20.36.00

Kostprijs: gratis, inschrijven is verplicht, de plaatsen zijn beperkt dus wees snel.

Nieuwbouwproject Meadow in Herent

dinsdag, 05 juli 2016 12:00

Wilt u wonen in een autoluwe omgeving in contact met de natuur en toch goed bereikbaar?

Of zoekt u een interessante investering in een goede huurmarkt?

domoXim Vastoed & beheer stelt u graag het project MEADOW in Herent voor.

Dit project biedt u een moderne architectuur met ruimte in overvloed. In de groene omgeving kunnen kinderen veilig fietsen en spelen, en vinden actieve senioren rust en verbondenheid. Actieve gezinnen kunnen hier ontsnappen aan de stress van de stad, ook al ligt deze heel dichtbij.

In een eerste fase stellen we u graag de volgende gebouwen voor

1. Residentie IRIS bestaande uit 18 appartementen met 2 slaapkamers en 3 penthouses met 3 slaapkamers

2. Residentie FLOX A en FLOX B met elk 9 luxueus afgewerkte appartementen met ruim terras of tuin

Reeds 30% is verkocht!

De werken starten in augustus 2016.

Wilt u graag meer informatie over dit project? Bel 015 20 36 00, dan maken wij graag een afspraak met u in ons kantoor te Boortmeerbeek

Pagina 1 van 2